Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux plutôt que dans les revenus fonciers. On vous explique comment remplir votre déclaration d’impôt pour bénéficier de l’avantage fiscal.

S’inscrire auprès du tribunal de commerce

Pour effectuer votre déclaration de revenus, vous aurez besoin d’un numéro de SIRET. Cette formalité est gratuite, mais obligatoire.

Pour rappel, le statut LMNP est accessible à tous ceux qui louent un logement meublé et qui remplissent l’une de ces deux conditions :

• leurs recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros ;
• ou elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

Dans les 15 jours qui suivent votre première location, complétez le formulaire P0i pour signaler le début de votre activité. Envoyez-le au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement mis en location. Si vous possédez plusieurs meublés, adressez le document au tribunal dont dépend le bien qui génère le plus de gains.

Choisir son régime

Lorsque vous remplissez le Cerfa P0i, vous devez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC accorde un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Si vous avez collecté 5 000 euros de loyer, vous ne serez imposés que sur 2 500.

Le régime réel permet de déduire de vos recettes certaines de vos charges. Vous pouvez par exemple soustraire :

• les dépenses d’entretien ;
• les travaux de réparation ;
• les frais d’agence ;
• les assurances ;
• la taxe foncière et la taxe d’habitation ;
• l’amortissement;
• …

Si vous avez encaissé 3 500 euros de loyers, mais que l’exploitation de l’appartement vous a coûté 2 000 euros, seuls 1 500 euros de revenus seront pris en compte lors du calcul de votre imposition (3 500-2 000=1 500).

Le régime micro-BIC est appliqué par défaut par l’administration. Vous pouvez y prétendre tant que vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 euros. Au-delà de ce montant, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel.

Déclarer ses ressources

En fonction de votre régime d’imposition, la procédure n’est pas la même.

Déclarer ses loyers en micro-BIC

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, lors de la déclaration de revenus, renseignez la déclaration complémentaire 2042-C-Pro. Vous devez reporter les sommes perçues dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

Déclarer ses revenus au régime réel

Si vous préférez le régime réel, vous devez :

• remplir la déclaration de résultats n° 2031 ;
• déclarer le montant du bénéfice calculé dans les cases vous concernant dans le formulaire 2042-C-Pro.

LMNP et Censi-Bouvard

L’acquisition d’un logement neuf dans une résidence de services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes handicapées ouvre droit à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Elle équivaut à 11 % de la valeur d’achat hors-taxe. Pour en bénéficier, vous devez opter pour le statut LMNP.

L’avantage fiscal est réparti sur neuf ans. Il commence :

• l’année qui suit la fin des travaux pour un bien acheté en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• l’année de l’acquisition pour les biens neufs achetés déjà achevés.

Même si la gestion est assurée par un prestataire professionnel, c’est à vous qu’il incombe de faire votre déclaration de revenus.

Comment passer du régime micro-BIC au régime réel (et inversement) ?

Le choix du régime est valable deux ans et se renouvelle par tacite reconduction. Cependant, votre décision n’est pas irréversible. Vous pouvez, à votre demande, changer de régime. Il vous suffit pour cela d’envoyer un courrier à votre centre des impôts. La lettre doit leur parvenir avant la date limite de dépôt des déclarations de revenus.

L’impôt sur le revenu n’est pas la seule taxe à laquelle sont assujettis les contribuables qui louent des meublés en LMNP. Ils sont également soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, dans certains cas, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).