Dispositif Jeanbrun : un nouveau levier fiscal pour l’investissement locatif

Entré en vigueur le 21 février 2026 avec effet rétroactif au 1er janvier 2026, le dispositif Jeanbrun, instauré par la Loi de Finances 2026, vient remplacer certains avantages autrefois proposés par le Pinel. Son objectif est simple : encourager l’investissement locatif tout en offrant aux propriétaires bailleurs un cadre fiscal particulièrement attractif. Ce nouveau dispositif fiscal vise notamment à stimuler la production de logements afin d’atteindre l’objectif national de 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 et de soutenir le marché de l’immobilier neuf.

Un mécanisme basé sur l’amortissement

Contrairement au dispositif Pinel qui reposait sur une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs d’amortir leur bien immobilier, comme cela existe déjà en location meublée. Ce mécanisme permet ainsi de réduire les revenus fonciers imposables et, dans certains cas, de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Le calcul s’effectue sur une base amortissable correspondant à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant considérés comme la valeur du terrain, non amortissable. Selon le niveau d’engagement social choisi, l’investisseur peut déduire chaque année entre 3 % et 5,5 % du prix du bien pendant une durée minimale de neuf ans.

Des avantages dans le neuf comme dans l’ancien

Le dispositif est accessible aussi bien pour l’immobilier neuf que pour l’ancien, sous certaines conditions.

Concernant les logements collectifs neufs, sont notamment éligibles les biens acquis en VEFA (Vente en l’Etat Futur Achèvement) ainsi que ceux acquis durant la période d’application du dispositif. Ces logements doivent également respecter la réglementation environnementale RE 2020.

Dans l’ancien, le dispositif concerne également les logements collectifs. Pour être éligibles, ces biens doivent faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre, après rénovation, une performance énergétique correspondant à une étiquette A ou B du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Règle générale : le nombre d’acquisitions est limité à deux logements par an et par investisseur.

Des loyers encadrés pour favoriser l’accès au logement

Le taux d’amortissement varie selon le niveau de décote appliqué au loyer par rapport au marché :
• Niveau intermédiaire : loyer inférieur de 15 % au marché ;
• Niveau social : loyer inférieur de 30 % ;
• Niveau très social : loyer inférieur de 45 %.

Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus l’avantage fiscal accordé est élevé.

À Reims, classée en zone B1, les plafonds de loyers s’établissent en 2026 à :
• 11,80 €/m² en intermédiaire ;
• 8,20 €/m² en social ;
• 6,55 €/m² en très social.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif ?

Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Celui-ci doit respecter des plafonds de ressources similaires à ceux du Pinel.

Le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant au moins neuf ans et doit le mettre en location dans les douze mois suivant son acquisition ou sa livraison dans le cas d’une VEFA.

Par ailleurs, il est interdit de louer le bien à un ascendant ou à un descendant du propriétaire ou de son conjoint.

Une vision patrimoniale de long terme

Le dispositif Jeanbrun s’adresse particulièrement aux investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier de long terme tout en optimisant la fiscalité de leurs revenus locatifs.

En revanche, une revente avant dix ans entraîne la perte des avantages fiscaux obtenus et la réintégration des amortissements déjà déduits, sauf dans certains cas particuliers comme le décès, l’invalidité ou le licenciement.

Un nouvel outil d’optimisation fiscale

À mi-chemin entre le déficit foncier et la location meublée, le dispositif Jeanbrun se distingue par sa capacité à neutraliser une partie de l’imposition des loyers tout en améliorant la rentabilité nette de l’investissement.

Toutefois, si ce dispositif ouvre de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif, son utilisation doit être étudiée au regard de la situation patrimoniale, fiscale et financière de chaque investisseur. Un accompagnement personnalisé permet d’en mesurer pleinement les avantages et d’intégrer ce dispositif dans une stratégie patrimoniale globale.

En résumé

• Entrée en vigueur le 21 février 2026, avec effet rétroactif au 1er janvier 2026.
• Applicable aux logements neufs et anciens (avec au moins 30 % de travaux dans l’ancien).
• Amortissement annuel compris entre 3 % et 5,5 % du prix du bien.
• Loyers inférieurs au marché de 15 %, 30 % ou 45 % selon le niveau d’engagement choisi.
• Engagement de location de 9 ans minimum.
• Le logement doit être loué nu en résidence principale, sous conditions de ressources des locataires.
• Maximum de 2 acquisitions par an et par investisseur.
• Revente avant 10 ans : remise en cause des avantages fiscaux.

Ce document est non contractuel et ne constitue pas un conseil

Pour plus d’informations, consultez le lien du site du Gouvernement ci-dessous.
https://www.ecologie.gouv.fr/dossiers/plan-relance-logement